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华亿财经网:三盛控股02183.HK半年新增土储货值近300亿

2020-08-01  大盘分析     来源: 未知  
三盛控股02183.HK半年新增土储货值近300亿 今开:7.150最高价:7.29052周最高:11.400成交量:6.00万外盘:6.00万昨收:7.120最低价:7.15052周最低:6.440成交额:43.57万内盘:-总股本:4.41亿港股本:4.41亿市净率

  三盛控股02183.HK半年新增土储货值近300亿

  今开:7.150最高价:7.29052周最高:11.400成交量:6.00万外盘:6.00万昨收:7.120最低价:7.15052周最低:6.440成交额:43.57万内盘:-总股本:4.41亿港股本:4.41亿市净率:2.460每股收益:0.18股息率:-总市值:31.98亿港市值:31.98亿市盈率:41.370每股净资产:2.948换手率:0.01%

  截至6月30日,三盛集团上半年新增土储货值近300亿,一举进入《2020年1-6月新增货值TOP100》榜单前40名。即使在上半年二三梯队房企拿地意愿强烈的背景下,这一成绩也显得尤为突出。

  其实若单从新增土储货值金额高低来看,与三盛集团销售处于同一梯队的万达集团、德信地产、花样年、实地集团等民营地产企业上半年新增土储货值也不低。但在一二线溢价率回升、三四线城市溢价率仅有小幅回落的情况下,三盛整体拿地仍能呈现“幅数多、总价低”的特征,且新增土储近7成位于高成长性的二线城市,值得意欲实现规模扩张的房企研究与借鉴。

  启动上海总部 加快二轮全国化扩张步伐

  首先,从成长轨迹来看,三盛集团今年上半年能够异军突起,与其2019年下半年启动上海总部不无关系。

  自1999年以来,以世茂、旭辉为代表的闽系房企“迁都入沪”,到后来的阳光城(6.930, 0.03, 0.43%)、融信、正荣、禹洲等,这些将总部迁往上海或启动“双总部模式”的闽系房企,均在业绩方面实现了不同程度的跃升。因此,“迁都入沪”或启动“双总部模式”已成为闽系及其他区域型房企实现战略扩张的重要途经。

  自2019年下半年启动上海总部后,三盛集团充分利用上海作为长三角区域腹地的优势,二轮全国化步伐明显加快。公开统计数据显示,截至6月30日,三盛集团今年上半年在全国共计拿下16宗地块,其中56%集中在长三角区域包括杭州、温州、无锡在内的热点城市。除长三角区域外,三盛择机在山东烟台、四川成都等热点城市土拍市场亦有斩获。同时,2019年,三盛大福州销售额突破100亿,体现出公司福州大本营深厚的根基实力。值得注意的是,在今年第一季度疫情期间,三盛择机“逆势”拿地,共获取6宗地块;一季度后,公司紧抓土地市场窗口期,加速回补土储,拿地节奏明显提升。

  7月28日晚间,三盛控股发公告表示,7月28日 ,公司直接全资附属公司全耀控股有限公司订立协议,向控股股东Mega Regal有条件收购目标公司Rosy Path Group Limited全部股权,代价为3.39亿港元。而代价将按每股股份6.8港元的发行价以发行及配发4980万股新股份的方式支付。

  代价股份相当于本公司于本公告日期已发行股本约11.29%,以及本公司经发行代价股份扩大的已发行股本约10.14%。于完成后,Mega Regal将于本公司经发行代价股份扩大的已发行股本拥有约74.99%的权益。

  重组完成后,目标公司将间接持有福州伯盛95%的股权,福州伯盛的主要资产为该等目标物业。于2020年3月31日,该等目标物业市值约为100.23亿元。

  三盛控股昨日晚间发布公告称,直接全资附属公司全耀控股有限公司,将以3.39亿港元的交易对价向控股股东Mega Regal(持股72.17%)有条件收购目标公司Rosy Path Group Limited全部股权。

  据了解,交易对价将以配发4980万股新股份的方式支付,每股发行价6.8港元,较上一交易日(28日)收报溢价0.74%。代价股份相当于三盛控股于公告日期已发行股本约11.29%,交易完成后,Mega Regal拥有扩大后已发行股本约74.99%的权益。

  资料显示,Rosy Path Group Limited间接持有福州伯盛95%的股权;福州伯盛的主要资产为位于福建泉州、山东青岛、四川成都等地的九项物业,市值约为100.22亿元。

  作为收购事项的一部分,三盛置业同意向福州伯盛提供6.5亿元免息贷款,及按一般商务条款提供项目公司所需金额的无抵押贷款以供发展物业项目。

  三盛控股在公告中表示,鉴于目标公司于重组完成后的资产净值将变为最低水平,收购事项的主体事项实质为目标公司估值盈余,代价较目标公司估值盈余约9.35亿元大幅折让约67.4%。因此董事会认为代价对公司及股东整体而言属有利。此外,贷款协议作为收购事项的一部分,将在完成后为集团发展项目公司的物业项目提供充裕的融资,以及较在市场可取得融资条款更优惠的条款。

  7月28日晚间,三盛控股(集团)有限公司(02183.HK,简称“三盛”)公告称,公司拟增发4980万股,作价3.39亿港元收购控股股东Mega Regal所持有的目标公司全部股权。收购完成后,三盛控股将通过目标公司持有福州伯盛95%股权,新增多个住宅及商办项目。据披露,本次用于支付3.39亿港元交易对价的4980万股股份,约占公司目前已发行股本的11.29%,每股代价约6.8港元。

  三盛第一次资产注入完成于2019年12月,三盛以2.31亿港元代价收购福建盛创、福州宏盛、福州天壬及漳州德友盛等公司旗下地产项目,给三盛带来了可售土地储备约43万平方米、可售建筑面积约百万平方米。

  反观第一次资产注入,三盛通过增发2200万股代价股支付2.31亿港元,发行价每股10.5港元。发行价相当于2019年9月27日收市价每股10.60港元折让约0.9%;第二次资产注入则按每股6.8港元发行价,较7月28日收市价格6.75港元浮盈0.7%。

  公告显示,本次收购的福州伯盛主要从事投资控股,全资或控股福建闽侨、福州盛隆、泉州盛创、成都吉盛、江苏浙广、扬州三盛、温岭荣发、青岛海上、莆田市盛祥等9家附属公司。公告披露,此次资产注入涉及的资产市值约为100亿港元。其中,除了部分在建的中高端住宅项目之外,福建闽侨旗下的福州三盛国际中心、扬州三盛旗下的扬州三盛国际广场两个商业已经处于运营阶段。

  从两次资产注入的对比可知,第二轮注入的资产从类型上不仅包含物业项目,还有位于江苏扬州和福建福州的商业项目和写字楼项目,资产类型更加多元化。从地域分布上来看,此轮注入的住宅项目不再局限于福建省内,还包含位于江苏徐州、山东青岛的两个优质住宅项目。

  很显然,借壳上市资产注入两年解禁期过后,三盛开始大举资产注入,逐步夯实全国化布局战略。该集团掌门人林荣滨于2019年就对外宣称,三年内将三盛集团地产板块做到资产千亿与销售千亿。

  第一次资产注入为三盛带来超过50亿的销售规模。2019年年报显示,三盛控股(2183.HK)实现了扭亏为盈,签约销售金额为113.3亿元,实现毛利7.5亿元,同比增长97%,净利润3073万元。与此同时,三盛旗下的投资物业收入达2980万元,同比增长107%。

  业内人士分析指出,二次资产注入完成后,三盛将一改之前对福建市场过高的依赖度,打破区域化的束缚,减少单一市场波动风险。并且由于此次资产注入力度比第一次更大,业绩增长将驰入快车道。

  三盛半年来连环资产注入有迹可循。三盛控股自2017年4月通过借壳上市的方式成为三盛集团旗下房地产业务的上市平台之后,近两年,由于受到注入资产两年解禁期的限制,三盛房地产业务,主要在三盛地产未上市的平台上进行。三盛控股只占一部分。

  另一方面,三盛面临较大的短期偿债压力。相关数据显示,2019年三盛控股净负债率高达492%,同比增加50个百分点。彼时三盛的现金短债比为0.3,长短债比为1.13,杠杆较高。此外,相比同业,三盛市盈率过高(38倍)。林荣滨很清楚,只有加速资产注入,才能推动上市平台发展,优化财务结构。

  “双千亿”目标驱动之下,三盛先是将总部迁到上海,实行双总部运营战略模式;再将“老龙湖”冯劲义招致麾下负责公司运营。冯劲义的到来,似乎也在某种程度上加快了三盛土储,并且加深了长三角的布局。市场也逐渐将眼光投向这家闽系房企。

  三盛控股(02183)公布,由于无心之失而未有留意到涉及公司禁止买卖期,订立涉及建议向Mega Regal发行代价股份之协议可构成身为董事之林荣滨进行证券交易,因此不符合上市规则之规定,而要终止协议。

  三盛控股较早前公布,于昨日其全资附属公司订立协议,拟向控股股东兼主席林荣滨持有的Mega Regal收购目标公司Rosy Path Group全部股权,代价约3.39亿元,将按每股股份6.8元的发行价以发行及配发4980万股新股份方式支付。

  新股发行价较订立收购协议当日的收市价每股6.75港元溢价约0.74%,代价股份则占扩大后股本约10.14%。是次收购代价较目标公司估值盈馀大幅折让约67.4%,亦较撇除质押估值盈馀的目标公司估值盈馀折让约65.9%。董事会认为,收购代价对公司及股东属有利。于完成收购后,Mega Regal将拥有三盛控股已扩大后股本约74.99%权益。

  董事会对无心之失深表遗憾,股份午后复牌。

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