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决策主力:万科A000002下跌0.67%转让19.9%股份转让价格为每股人民币4.9元

2020-08-01  股市消息     来源: 未知  
万科A000002下跌0.67%转让19.9%股份转让价格为每股人民币4.9元 今开:26.88最高:27.23涨停:29.57换手:0.75%成交量:73.33万手市盈(动):62.40总市值:3118亿 昨收:26.88最低:26.61跌停:24.19量比

  万科A000002下跌0.67%转让19.9%股份转让价格为每股人民币4.9元

  今开:26.88最高:27.23涨停:29.57换手:0.75%成交量:73.33万手市盈(动):62.40总市值:3118亿

  昨收:26.88最低:26.61跌停:24.19量比:0.84成交额:19.74亿市净:1.65流通市值:2608亿

  7月31日,泰禾集团(5.940, -0.04, -0.67%)发布公告,与万科下属公司签订股权转让框架协议,在满足交易前提下,转让19.9%股份,转让价格为每股人民币4.9元,对应总对价约为人民币24.3亿元。

  据万科方面对财联社表示:“这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为,决策主力我们希望协助泰禾走出困境,逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足,仍然存在不确定性。”

  据泰禾集团日前披露,截至对交易所答复函(7月7日),泰禾集团已到期尚未还款金额270.65 亿元。注意!泰禾集团2020年内到期债务规模555.11亿元,其中信托、资产总融资规模占比逾70%。

  这一切安排与这之前业内所传言的“万科无意于谋求控制泰禾集团而黄其森又不愿放弃做大股东”的思路是一致的,可谓“两全其美”。不过,万科虽不是名义的大股东,未来在董事会层面无疑会对泰禾集团战略及经营施加影响力。

  解题钥匙仍在泰禾与债权人手中

  泰禾深陷困境已是不争的事实。事实上,今年也传闻泰禾接触多家战投,包括华润、金茂、厦门建发、厦门国贸(6.970, 0.08, 1.16%)等。每次战投消息传来,都带来一线希望,但又都一一落空。此次有条件引入万科作为战略投资者,或为泰禾破解危局迎来有利契机。

  但是,值得注意的是,万科对本次交易设置了相当严密的前提条件。公告显示,泰禾系独立经营主体,应以其全部资产对自身债务承担责任,并完成其债务重组事项,万科不会对泰禾的经营及债务等承担任何责任,亦无任何责任提供任何增信措施或财务资助。

  7月31日,泰禾集团发布的一则公告成为地产圈当日热点,白衣骑士万科驰援泰禾的消息短时间迅速刷屏。

  根据泰禾集团披露的公告,公司实控人与万科控股子公司海南万益签署了相关股份转让框架协议,海南万益拟以24.27亿元有条件收购泰禾19.9%股份。

  随后泰禾集团在二级市场开盘涨停,之后又上演了一波过山车行情,截至收盘时股价报5.94元/股,跌幅0.67%。

  对此消息,万科回应表示,此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足?泰禾集团则对《证券日报》记者表示,所有信息以公告为准。

  万科救助泰禾

  显“大哥风范”

  在业内人士看来,万科此次有条件收购泰禾集团股权,更多的是对泰禾集团的声援。

  公告显示,泰禾投资、泰禾集团实际控制人黄其森与海南万益(万科子公司)签署了相关股份转让框架协议,拟将泰禾集团19.9%股份转让给海南万益。此次股份转让价格为4.9元/股,转让总价款为24.27亿元。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示:“万科此次收购泰禾集团19.9%股权的价格为4.9元,成本相对不高;且完成后将获得后者近五分之一的股权,持股比例较大。对于万科来说,可以说是一次成本可控、潜在收益较高、也无需背负其他压力的一次股权投资行为。”

  “24.27亿元还不够在中小城市拍一块地的价格,对万科而言肯定不是为了低价买入便宜股权赚取差价。”决策主力一位不愿具名的资深业内人士对《证券日报》记者表示,万科并不是冲着收购控制权去的,而是作为行业“大哥”显示情怀和风范。

  泰禾集团在公告中表示,公司控股股东此次股份转让框架协议的签署,不会导致公司的控股权发生变更,将有助于优化公司股权结构,有助于帮助公司不断完善公司治理,同时还有助于推动公司目前进行的债务重组工作,盘活存量资产,维持正常经营,从而帮助实现公司长远价值,维护公司及股东利益。

  不过,值得注意的是此次合作需要满足相关先决条件。其中一个先决条件是,所涉及的转让股份需完成解除质押或冻结手续,或取得权利人书面同意。据悉,目前泰禾集团第一大股东泰禾投资所持上市公司股份已经累计质押比例为99.07%、累计冻结股份12.188亿股、占其所持有股份比例为100%。

  万科方面也在回应包括《证券日报》在内的媒体称:“这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为,我们希望协助泰禾走出困境,逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足,仍然存在不确定性。”

  先决条件

  能否满足存不确定性

  据泰禾集团近日发布的半年度业绩预告显示,今年上半年公司净利润亏损在14.6亿元至18.6亿元之间,公司对到期尚未还款的借款计提预计负债约为7.25亿元。

  此外,因贷款逾期,公司实际控制人黄其森也被列为失信被执行人。

  早在今年5月份,泰禾集团就公告了筹划引入“战投”的消息。一度有报道称,泰禾集团当初洽谈了包括厦门建发、厦门国贸等多家意向战略投资者。不过,很快厦门国贸对此公开否认。而从公开消息上看,此前泰禾与世贸股份达成了战略合作,但合作主要是在部分项目上的股权。

  万科入局,使得旷日持久的泰禾“引战”工作,终于出现曙光。

  7月31日早间,泰禾集团发布公告称,控股股东泰禾投资与万科下属公司签订股权转让框架协议,在满足多项前提条件下,转让19.9%股份,转让价格为每股人民币4.9元(7月29日泰禾的收盘价),总成本24.3亿元,“现金支付”。

  此前,泰禾曾与厦门国贸、中铁建、金茂、保利等多家企业有过接触,万科是最晚被曝光的入局者,并最终“后来居上”。

  但万科的介入程度,并不如外界想象的那么深。万科为此次入股设置了多个前提条件,其中最重要的两点为:1。泰禾制定出与债权人达成一致、并令各方认可的债务重组方案;2。万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,各方对调查所发现问题的解决方案达成一致。此外,万科不对泰禾的经营和债务承担任何责任,也不提供额外的财务资助。

  也即,万科选择以股东的身份为泰禾提供背书,但既不接手债务,也不涉足经营。决策主力且在泰禾集团董事长黄其森有意让出大股东的前提下,万科并未成为第一大股东。

  在这场交易中,缘何万科这位“白衣骑士”的救援只是点到为止?这又将对泰禾的后续“引战”工作带来哪些影响?

  万科的“保守”选择

  泰禾是在今年5月宣布引进战略投资者的。5月13日晚间,泰禾集团发布公告称,公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者,相关交易可能导致公司控制权变更。

  21世纪经济报道了解到,泰禾与万科的接触,早在今年5月初就已开始。此后,虽有其他公司先后介入泰禾“引战”工作,但双方始终保持着沟通。

  在协议签订之前,双方管理层已在深圳、北京两地有过多轮磋商,万科对泰禾项目层面的盘点也已进行多轮。

  由于对品牌和价值观较为认同,泰禾在诸多谈判对手中,相对属意万科。而对于万科来说,泰禾的资产也有一定的吸引力。一方面,万科的产品战略以刚需为主,泰禾的高端精品战略是对万科产品线的有益补充;另一方面,泰禾的3650亿可售货值(截至2020年5月底)主要分布在核心一二线城市,既能强化万科在这些区域的布局,又有助于万科夯实规模。

  21世纪经济报道从知情人士处获悉,虽然在部分细节上存在分歧,但泰禾与万科的谈判总体较为顺利。由于黄其森有意让出大股东之位,此前外界普遍猜测,万科将成为泰禾的大股东。

  但最终,万科选择了“保守方案”:入股,但不当大股东,不介入债务问题,也不插手经营。

  对于相对稳健的万科来说,这一选择不难理解。截至今年7月7日,泰禾已到期未付的债务270.65亿元。泰禾于2020年内到期债务总规模为555.11亿元。此外,泰禾旗下的部分项目,因各种历史遗留问题而进展缓慢。

  有知情人士向21世纪经济报道表示,万科最终将入股比例控制在19.9%,还有规避同业竞争条款的考虑。根据规定,若持股比例达到或超过20%,万科很有可能与泰禾构成同业竞争关系,届时就可能涉及资产并购或重组等重大调整。因此,万科才做出谨慎的选择。

  或成解决危机的“催化剂”

  对于泰禾而言,由于实际控制人没有发生变化,公司的管理团队暂时得以保全。但距离真正解决问题,仍有不少工作要做。

  前述知情人士指出,相对于泰禾1900亿的总负债(截至2019年末),万科的24.3亿元现金只是杯水车薪。但万科的意义在于,有了万科的背书,泰禾在债务重组中面临的困难会更小。

  据悉,由于泰禾债务规模庞大,在未来的债务重组中,很有可能通过债务转移,将泰禾的债务转入第三方。按照惯例,参与重组的第三方,大概率是金融机构。这也意味着,在万科入股后,很可能有金融机构继续参与进来。

  传了许久的泰禾引战投终于落地,真的是万科。

  7月31日,泰禾公告,万科将以24.27亿从大股东泰禾投资手中,买入泰禾19.9%股份,但交易设置了诸多先决条件,直到它们达成,万科才会真正付款。

  24亿,对于万科来说是一笔不算大的资金投入,甚至都没有到信息披露的程度。但对泰禾而言,这笔钱就是“救命”,也释放了一个信号,这家公司还是有空间可以去盘活的。

  与外界之前的想像不同,万科并非“接盘”泰禾,不会介入泰禾的经营管理,也不会承担其债务。从本质上来说,这是一次单纯的股权投资,相当于财务投资者,为接下来的房企收并购、不良资产处置提供了样本。

  在近年来的房地产收并购市场,股权投资一般发生在金融机构尤其是险资对房企的投资中,比如平安入股碧桂园、华夏幸福、金茂等。房企之间的收并购,一般以项目收购为主,比如融创对万达、世茂对泰禾、福晟的收购等。

  在万科入股泰禾前,曾有一例著名的股权投资案例,就是融创入股金科,但双方上演了长达四年的股权拉锯战,最后以融创的退出而告终。

  今年,上市房企之间的股权投资案例,就是奥园收购京汉股份,京汉把2.29亿股、29.302%股权转让给奥园,转让价款11.60亿元,对于京汉所背负的债务,奥园以转让价款中的7.19亿元相抵销。

  但与险资入股和奥园的承债式收购不同,万科此次,在房企与房企之间,开启了一种新的股权投资模式。即以自身的信用作为背书,推动和协助目标公司的债务重组,让其走出困境,恢复正常经营,稳住现金流。

  等一系列先决条件达成后,万科真正将24亿的现金直接打给泰禾,泰禾就能恢复流动性。

  根据公告,这些条件包括,泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产、可持续经营,并且重组方案能得到泰禾与万科的一致认可;万科对泰禾完成尽职调查,不存在影响拟议交易的重大问题等。

  评级机构人士分析,这样的股权投资模式,也只有万科这类高信用评级的公司才有可能去做。泰禾的困境核心是流动性危机、资金链断裂,而非经营风险,只要金融机构不争相要求还款,债务可以展期或分期支付,它就可能度过危机。

  在这个阶段,万科提供的信用,一是稳定投资者、供应方、债权人等各方的信心,二是可以利用和整合资源,帮助泰禾与金融机构协商。

  万科已经持续多年,保持着最高的信用评级。2019年,标普、惠誉维持万科“BBB+”的信用评级,穆迪维持万科“Baa1”的信用评级,评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信维持万科主体信用等级AAA,评级展望稳定。

  高信用评级对应着低利率融资。2019年,万科所发行债券的利率约为3.6%,远低于房企平均发债成本;2020年上半年,万科再次低息发行了几笔公司债券,其中最低票面利率仅3.02%。

  反观泰禾,其多年高负债高杠杆运转模式下,融资和资金利率高企,平均资金成本在9%以左右,去年一笔美元债利率达15%,这也是机构不愿意、不敢再借钱给泰禾的原因。

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